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婚姻家庭知识 谈谈公房使用权的继承问题

来源:房地产律师网   作者:河北律师  时间:2014-09-25

  谈谈公房使用权的继承问题根据公有住房使用权的性质,可以作为遗产进行继承。无论是基于单位分配而获得的公房使用权还是通过市场交易而取得的使用权,均应允许继承。

  在发生继承争议时可参照《最高法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第二十条的规定精神处理。即:各继承人就作为遗产的使用权房屋的价值及归属达成协议,按协议处理;无法达成协议的,人民法院可按以下情形分别处理:1、各方均主张作为承租代表人承租房屋的并且同意竞价取得的,应当准许;2、一方主张房屋使用权的,就价值不能达成一致的,可由评估机构按市场价格对房屋使用权作出评估,取得房屋使用权的一方应按继承份额给予另一方相应的补偿;3、双方均不主张房屋使用权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

  公房使用权是我国特有的公房租赁使用制度的产物。近几年来,国家住房政策发生巨大变化,公房越来越多地出售给公房承租人,特别是自1998年起,国家停止了住房实物分配,转向货币工资分配,公有住房将逐步退出历史舞台。这也是《物权法》中未涉及此问题的主要原因。在房地产案件纠纷中,因公房使用权交易而产生的纠纷占相当高的比例。此类案件政策性强,可供参考的法律法规几乎没有,已经成为房地产案件的一个难点。

  所谓公房使用权,是指权利人以名义上租赁,实质上是福利分配所取得的对国家或国有企事业单位所有的房屋低于市场价租赁的权利。包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房,这种单位福利分房制度是我国计划经济体制下福利性住房分配的体现。公有房屋使用权的承租人,必须是企事业单位或者国家机关的工作人员,其所分得的房屋面积大小与其工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关,由此建立起的职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋租赁关系,住房所有权归国家或单位所有,职工低租金使用。

  关于公房使用权的法律性质,理论界分歧很大,其中比较有代表性的看法有:

  (一)债权说。债权说认为,国家作为公房的所有权人,授权有关的房产管理部门将公房出租给职工使用,并收取租金,在国家与职工之间形成一种租赁合同关系。从这个意义上讲,公房使用权仍然为一种债权。

  持反对观点的人认为,公房使用权有别于合同法意义上的租赁权。能够成为公房使用权的主体只能是城镇居民中机关、企事业等单位的劳动者,其他居民无法获得这种使用权,而房屋租赁合同的主体则无此限;其次,能够取得公房使用权的条件必须是为单位服务达到一定的期限,所分配住房的面积与劳动者工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关,从这个意义上讲,公房使用权名为租赁,实质具有实物工资的意义。公有住房使用权人在法律允许的范围内,对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利。所以说,公房使用权不等于租赁权。

  (二)居住权说。居住权,顾名思义,指居住权人对他人所有的住房以及其他附属设施所享有的占有、使用乃至收益的权利。法国、德国、瑞士、意大利、日本等国的民法典中现在是明确认可居住权的。我国在物权法中没有对居住权加以明确。主要原因是:居住权的适用面很窄,基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定,基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定。而且,居住权大多发生在亲属、朋友之间,一旦发生纠纷,可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。

  居住权是建立在私人所有权基础上的为特定个人设定的一种权利,且不得将使用的房屋出租、转让或进行其他处分,因此也不能把公房使用权同居住权相提并论。居住权可以根据遗嘱或者遗赠获得,也可以按照合同约定取得。主要为生活中的弱者一方设立,具有扶助、赡养、关怀的性质。比如,房屋的所有人可以通过遗嘱的方式,使房屋由其子女继承,但在遗嘱中却规定由其配偶或其他人享有居住权;家庭在分家析产时,可以把某项财产的所有权分配给某特定的人,但同时对需要房屋的保姆设定居住权;再如,男女双方在离婚时,在离婚协议中规定,离婚后房屋所有权归属于男方,但女方应对其中一间房屋享有居住权。

  (三)所有权说。公房租赁是依据变相工资分配方式建立起来的“租赁”关系,不是真正合同法意义上的租赁关系,这种使用权具有所有权性质,本质是物权,即民事主体以自己劳动获得的权利,就象劳动报酬一样。

  从字面上讲,公房使用权不是所有权。如果将公房使用权作为所有权,将有一个回避不了的问题,即国家或单位作为产权人的地位问题。在实践中,《公有住房使用权证书》上明确公房使用权人为“承租方”,而且在证书的首页上也明确了房屋所有权单位。从这个意义上讲,公房使用权还不是所有权,只有按照现行的有关

  “房改”政策,公房使用权人出资(包括用工龄等折算)购买房屋产权后,才能演变成为所有权。

  谈谈公房使用权的继承问题根据公有住房使用权的性质,可以作为遗产进行继承。无论是基于单位分配而获得的公房使用权还是通过市场交易而取得的使用权,均应允许继承。

  在发生继承争议时可参照《最高法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第二十条的规定精神处理。即:各继承人就作为遗产的使用权房屋的价值及归属达成协议,按协议处理;无法达成协议的,人民法院可按以下情形分别处理:1、各方均主张作为承租代表人承租房屋的并且同意竞价取得的,应当准许;2、一方主张房屋使用权的,就价值不能达成一致的,可由评估机构按市场价格对房屋使用权作出评估,取得房屋使用权的一方应按继承份额给予另一方相应的补偿;3、双方均不主张房屋使用权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

  公房使用权是我国特有的公房租赁使用制度的产物。近几年来,国家住房政策发生巨大变化,公房越来越多地出售给公房承租人,特别是自1998年起,国家停止了住房实物分配,转向货币工资分配,公有住房将逐步退出历史舞台。这也是《物权法》中未涉及此问题的主要原因。在房地产案件纠纷中,因公房使用权交易而产生的纠纷占相当高的比例。此类案件政策性强,可供参考的法律法规几乎没有,已经成为房地产案件的一个难点。

  所谓公房使用权,是指权利人以名义上租赁,实质上是福利分配所取得的对国家或国有企事业单位所有的房屋低于市场价租赁的权利。包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房,这种单位福利分房制度是我国计划经济体制下福利性住房分配的体现。公有房屋使用权的承租人,必须是企事业单位或者国家机关的工作人员,其所分得的房屋面积大小与其工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关,由此建立起的职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋租赁关系,住房所有权归国家或单位所有,职工低租金使用。

  关于公房使用权的法律性质,理论界分歧很大,其中比较有代表性的看法有:

  (一)债权说。债权说认为,国家作为公房的所有权人,授权有关的房产管理部门将公房出租给职工使用,并收取租金,在国家与职工之间形成一种租赁合同关系。从这个意义上讲,公房使用权仍然为一种债权。

  持反对观点的人认为,公房使用权有别于合同法意义上的租赁权。能够成为公房使用权的主体只能是城镇居民中机关、企事业等单位的劳动者,其他居民无法获得这种使用权,而房屋租赁合同的主体则无此限;其次,能够取得公房使用权的条件必须是为单位服务达到一定的期限,所分配住房的面积与劳动者工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关,从这个意义上讲,公房使用权名为租赁,实质具有实物工资的意义。公有住房使用权人在法律允许的范围内,对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利。所以说,公房使用权不等于租赁权。

  (二)居住权说。居住权,顾名思义,指居住权人对他人所有的住房以及其他附属设施所享有的占有、使用乃至收益的权利。法国、德国、瑞士、意大利、日本等国的民法典中现在是明确认可居住权的。我国在物权法中没有对居住权加以明确。主要原因是:居住权的适用面很窄,基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定,基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定。而且,居住权大多发生在亲属、朋友之间,一旦发生纠纷,可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。

  居住权是建立在私人所有权基础上的为特定个人设定的一种权利,且不得将使用的房屋出租、转让或进行其他处分,因此也不能把公房使用权同居住权相提并论。居住权可以根据遗嘱或者遗赠获得,也可以按照合同约定取得。主要为生活中的弱者一方设立,具有扶助、赡养、关怀的性质。比如,房屋的所有人可以通过遗嘱的方式,使房屋由其子女继承,但在遗嘱中却规定由其配偶或其他人享有居住权;家庭在分家析产时,可以把某项财产的所有权分配给某特定的人,但同时对需要房屋的保姆设定居住权;再如,男女双方在离婚时,在离婚协议中规定,离婚后房屋所有权归属于男方,但女方应对其中一间房屋享有居住权。

  (三)所有权说。公房租赁是依据变相工资分配方式建立起来的“租赁”关系,不是真正合同法意义上的租赁关系,这种使用权具有所有权性质,本质是物权,即民事主体以自己劳动获得的权利,就象劳动报酬一样。

  从字面上讲,公房使用权不是所有权。如果将公房使用权作为所有权,将有一个回避不了的问题,即国家或单位作为产权人的地位问题。在实践中,《公有住房使用权证书》上明确公房使用权人为“承租方”,而且在证书的首页上也明确了房屋所有权单位。从这个意义上讲,公房使用权还不是所有权,只有按照现行的有关

  “房改”政策,公房使用权人出资(包括用工龄等折算)购买房屋产权后,才能演变成为所有权。

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