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夫妻一方处分共同房产的法律后果

来源:房地产律师网   作者:河北律师  时间:2014-09-30

  随着房产交易的日益频繁,因交易而产生的问题也在不断增加,其中,因夫妻一方擅自处分共有房产而引发的纠纷更是屡见不鲜。

  本律师曾经遇到过这样一个案例:周某与李某在2008年登记结婚,婚后两人一直居住在周某的员工宿舍里。2012年3月,两人一起购买了一套商品房。次年12月,周某在李某不知情的情况下与第三人林某签订了该商品房的买卖合同,将该商品房卖给了林某,并办理了房屋产权变更登记。2014年3月,李某与周某离婚时才发现,商品房被周某擅自转卖了。

  李某认为,周某无权在自己不知情的情况下擅自处分他们的共有房产,故该套房屋虽办理过户手续,但林某不应是房屋的真正所有权人;而林某则声称自己并不知道李某对周某出售商品房的行为不知情,并且自己交付了相应的房款,并已经办理了房屋所有权变更登记,商品房理应是自己的。

  依据《民通意见》(简称)第89条规定,“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效”,但同时也规定,“第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”,且《物权法》中也肯定了善意取得者享有相应物权的法律规定。

  第三人的善意取得,简单来说,就是指第三人在不知道动产或者不动产的占有人是无权处分人的情况下,向其支付了合理的对价,在动产已经转移或不动产已经登记的情况下而获得所有权的行为。那么,在上述案例中,林某是否可以依据善意取得制度而获得商品房的所有权呢?

  这里要分三种情况进行讨论。

  第一种,该套商品房是登记在周某一人名下的,此时,林某并不知道该套商品房为周某、李某夫妻二人共同财产,基于登记人即权利人的常识,林某完全有理由相信周某是该套商品房的所有者,具备完全的处分权。此时,林某与周某签订商品房买卖合同,并在有关部门办理了商品房变更登记,符合法律对善意取得的规定,林某可以根据善意取得制度取得该商品房的所有权。

  第二种,该套商品房是登记在李某一人名下的,毫无疑问,林某应当意识到周某不是该商品房的有权处分人,如果其执意与周某达成买卖合同,很明显是不具备法律上的善意的。因此,他们的买卖行为是无效的。

  第三种,该套商品房登记在周某和李某两人的名下,对于这种情况,周某是以自己名义处理夫妻共同商品房,就涉及到周某是否有权代理李某处理夫妻共同房屋。实践中,法院一般认为,房屋是夫妻共有的重大财产,对其进行处理,应得到双方的同意,单方无权处理共同所有的房屋,故上述案例中的房屋买卖合同将被认定无效,即便房屋已经过户,林某也不能取得房屋的所有权。

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